再建築不可の建築物の有効利用方法について

不動産

こんにちはアンディです。

私は近頃、不動産投資の勉強をしています。建築士として普段働いてるので建築物にまつわる問題解決に関しては対処がしやすいのではないかと考えており、不動産投資は向いているのではないかなということで、始めることにしました。

すでに、比較的安いですが、中古のマンションの買い付けをいれて、不動産屋とやり取りを進めています。今後はそのあたりの話についても触れられたらいいなと思います。

ところで、不動産を自分で使う用にしても投資用にしても不動産購入の際は不動産屋さんや不動産のポータルサイトなどで不動産の情報をみてその不動産が自分にとって有用であるかどうか判断しなくてはいけません。

その中の一つに「再建築可」「再建築不可」というワードが入っていることがあります。今回はそこについてみていきたいと思います。

再建築とは

まず、再建築とはなんぞやという部分に関してですが、不動産の取引においてはその「土地」と「建築」それぞれについて権利が存在していて、そのどちらかか両方を取り引きします。基本的には土地と建物を一緒に取引することが多く、そういった物件には土地の項目の部分に「所有権」という言葉が書かれています。

これが「借地権」とかになっていると、その建物を建てたときに建築主が土地を借りて建築計画を行っており、その不動産の売買には土地を借りている状態も含めて売買を行うことになります。「借地権」の場合収支の計算に土地の借用代金を考慮していかなくてはいけません。ちょっと権利がややこしいため、売買が敬遠されることもあるようです。「借地権」の物件は実際私の感覚でもあまり買いたくありませんね。

再建築の可、不可というのはその「土地」が現行の建築基準法に照らし合わせてみて、建築可能かどうかという部分の話になっています。

再建築不可の土地の例

それでは、再建築不可の土地とはどんなものかという話ですが、その多くは敷地が道路と接道しているかどうかという部分で建築物を建てられるかどうかが判断されます。

これはこちらの記事で敷地と道路の関係について書いていますので見てみていただけるとありがたいです。

単純に敷地が道路にくっついていても接道部分が2m未満であると再建築不可になります。

また注意が必要ですが、接道が「私道」になっているものですとその「私道」が普通の敷地に変えられてしまうと、接道がなくなり急に「再建築不可」の土地となってしまうことも考えられます。そうなると土地の価値が一気に落ちてしまうので、そういったことが起こらないか十分に検討する必要があります。

再建築不可の物件の活用方法

それでも、再建築不可の物件にも活用方法はあります。

・建築確認を必要としない範囲でのリフォーム、修繕を行う。

・接道している隣地を購入し、一括で接道している土地にする。

などがあげられるでしょう。ただし、隣地の購入は時の運がありますので見込みがない時に短期的にそれを狙うのは難しいでしょう。

建築確認を必要としない行為とは

建築確認を必要としない行為とは、「建築確認を要する行為」以外の行為ですね。

建築基準法では、確認を要する行為が6条に書かれています。

第六条 建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。)、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定(この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定(以下「建築基準法令の規定」という。)その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。)に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201#106

長々と書いてありますが、要約すると建築する場合と大規模の修繕と大規模の模様替えの時には建築確認を行わなければいけません。

ちなみに、それぞれは2条において以下のように定義されています。

十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。

十四 大規模の修繕 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

十五 大規模の模様替 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201#106

なので、普通に建築できないということに加え、構造体の重要な部分の過半の修繕や模様替えを行うと申請が必要になってくるわけですね。

ですので、これにかからない範囲で建物を補修することができれば、「再建築不可」の物件でも、建物の見栄えや使い勝手を改善していくことができます。

「再建築不可」の物件は多くが割安で取引されているため、策があれば購入して不動産事業を行うのも勝ち目があるかもしれません。

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