不動産賃貸業で抑えるべきランニングコスト
不動産投資、不動産賃貸業を物件購入時にポータルサイトで見るよりかなりの諸経費が掛かり実際の利回りは平気で３％ぐらい目減りすることがあります。
去年からいろいろと物件の買い付けをいれ、物件資料を請求していった中で不動産維持にかかわるランニングコストをみていきたいと思います。
ランニングコスト一覧
主に以下のようなコストがかかります。
常にかかる費用
マンション管理費
マンションなどの共同住宅では所有者たちがマンション管理組合という法人をつくってマンションの運営を行います。共用部に関しての清掃点検業務は各区分の所有者が持ち合って月々支払っていきます。物件の情報などにも普通に載っているのである程度分かりやすいですが、ここが高いと家賃収入に対してあまり手残りがありません。
修繕積立金
上記と同様にマンションの管理組合は建物の老朽化などに伴う更新工事、修繕工事の費用として修繕費を毎月積み立てていきます。この費用が適切に積み立てられていれば、一定期間ごとに発生する大規模修繕工事などの費用を賄うことができます。
修繕積立金も月々出ていきますから、家賃収入に影響します。ただし上記に記載の通り建物の修繕に使われますのでしっかり積み立てられていないと工事の際に借金をして工事を行うなどおかしな状態になります。物件の大きさの割に戸数が少ないと区分ごとの積立金負担が多くなりますので注意が必要です。逆に不自然に安い場合も負債を抱えたマンション管理組合の物件を抱えるおそれがあります。
管理費
マンションなどの共同住宅では共用部の監理のほか、区分での所有の場合は集金や細かい対応を必要になります。管理会社に委託する場合は賃料の大体4,5パーセントの費用で委託することになります。
自主管理を行えばこの費用は節約することができますが、ある程度経験が必要かもしれません。
浄化槽管理費
地方の戸建ての場合、下水道が配備されておらず、宅地内で浄化槽で汚水排水を浄化して放流を行います。これは専門の業者によって清掃点検を行うので、浄化槽のある物件では確認が必要となります。
火災保険
戸建の場合、災害時の家屋の倒壊、破損の恐れがあるため、多くの場合火災保険の加入を検討します。保険のメニューにもよりますが、建物状態によっても保険料の値段が変わるため収益を考える際には考慮に入れる必要があります。いくつか相見積もりをとるのが良いでしょう。
突発的にかかる費用
退去時の修繕
一般に貸した物件が借主の使い方が悪く補修が必要な場合は借主の負担で補修費用をまかないますが、経年劣化の場合は貸主オーナーが修繕を行わなくてはいけません。
広告費
空室があり、客付けが必要な賃貸物件にたいして、仲介手数料と異なる広告費(Advertisement,略称AD)が必要となる場合もあります。
マイソクの右下に記載されているのを見たことがある人も多いでしょう。
マイソク上、AD50(AD0.5)、AD100(AD1)などと表記され、それぞれ家賃の0.5カ月分・1カ月分の広告費として仲介業者に支払うようになっています。
主に不動産業者の間で知られている言葉ですが、一般に知っている人は少ないかもしれません。
しかし、ADは賃貸物件を募集する上で非常に効果的な手段であるため、必要に応じて資金を設定しなくてはいけないでしょう。
災害時の修繕費用
火災保険の部分でも記載しましたが、災害時に建物が壊れたりすると補修が必要になります。火災保険の補償額内に収まる場合はいいですが、収まらない場合や、火災保険の適用外の項目になってしまうと自分で資金を投入する必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
物件の表面上の収益に対してこれだけの資金が必要になることを加味して投資判断をおこなうことが必要になってきます。
世の中には様々な物件がありますが、不動産業者はこういうことをあえて教えてくれません。自分で把握してシミュレーションを行う必要があります。
他にもこんな金がかかるよ！って場合はコメントなどで教えてください。
それでは(^^)/
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