建築計画をするときの注意点。敷地と道路の関係

建築法規

こんにちはアンディです。

今回は建築計画における道路の重要性について書いていきたいと思います。

普通は道路というとそんなに気にしてみたりすることはないと思いますが、建築屋や不動産屋はこれから計画する建物やすでにある建物の敷地に接道している道路について注意深く調査を行います。道路との接道条件により建築計画の可否や計画のしやすさに大きく影響が出てきます。

道路との接道の仕方によって土地のポテンシャルが大きく変わるのです。

建築基準法上の道路の定義

建築計画における「道路」とは何なのでしょうか?

それは建築基準法に書かれています。建築基準法第42条を見ていきましょう。

第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201#485

この後ろにいろんな場合の道路についてつらつらと書かれていますが、とりあえず幅が4mある道路を建築計画を行う上での道路としていることがわかります。

幅員が4mなくても法の施工日の昭和25年11月23日以前からすでに都市計画法の区域の指定を受けていた区域は建築計画を行える道路として認められる場合もあります。これを法第42条2項の規定にかかわる道路(通称:2項道路)といいますね。道路分を4mとするために計画可能な範囲がセットバックしてしまう場合があります。

計画地と道路との関係性について

道路について幅が4m必要という部分については上で説明しましたが、その道路と敷地との関係性が、建築計画において重要になってきます。

道路の接道距離

建築計画を行うためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。

これは法43条にかいてあります。

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201#485

古い土地で、旗竿地になっていて、現状建物が建っているけども、接道距離が2m未満の土地などが存在します。こういう土地には建物を建て直すことができません。周りの土地を購入して一つの敷地としたりしないと土地の価値は非常に低くなります。

旗竿地イメージ

なので、土地を見る場合にはこの部分は必ず確認しなくていけません。

道路幅員と建物の高さ

そして、道路幅員と接道距離さえあれば制限なく建物を建てられるかというとそんなこともありません。

敷地に建てられる建物の高さは道路の幅や、隣の敷地との距離によっても変わってきます。道路からの建築物の高さの制限に関しては建築基準法第56条の1項第1号に記載されています。

第五十六条 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。(中略)当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表(に)欄に掲げる数値を乗じて得たもの

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201#485

細かい条件はありますが、前面の道路が広いほど高い建物を建てやすいといえますね。

まとめ

土地のポテンシャルは土地の広さ以外にも、その周辺の状況により大きく変わる場合があります。都市計画で様々な規制がされていることもありますし、一目ではなかなかわからないものですね。

家を建てるための土地がほしいとか、投資用の不動産を検討しているという場合には、信頼できる不動産屋や建築士に相談して土地の可能性を確認すると間違いがないですね。(個人的には建築士をおすすめします。不動産を資産として扱う不動産屋さんよりは、建物を施主の夢や自身の作品と考える建築士は善人がなぜか多いです。個人的な偏見かもしれませんが(笑)。)

この記事で説明しているのは敷地と土地に関しての注意事項のごく一部になりますので、慎重に敷地は選んでいきましょう。またの機会にほかの部分も書いていきたいと思います。

それでは。

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